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深圳楼塌房价反而上涨制度设计不能鼓励风险

  发布于 2019-08-18   阅读()  

  8月28日,深圳罗湖区某小区公寓楼部分楼体突然倒塌倾斜,周围建筑也有不同程度损伤。事发后一些房产中介闻风而动,迅速以“坐等拆迁”为卖点推销周边住宅,二手房挂牌价明显上涨。

  当天深夜,深圳市罗湖区委宣传部公告,罗湖区南湖街道和平新居公寓楼沉降倾斜情况经过专家组现场研判,初步认为该建筑采用沉管灌注桩基础,属于摩擦桩型,且建筑下方有暗渠,由于房屋基底土层较差,在暗渠水流常年作用下造成桩周水土流失和桩身腐蚀,最终造成桩基础发生脆性破坏,导致楼体局部倾斜下沉。

  29日,同社区另一大厦发生晃动,罗湖区立即疏散转移楼内所有人员,设置警戒线加强管控,安排专家对房屋进行检测。

  不过吊诡的是,本来楼房倒塌应该至少说明该楼和相关建筑存在安全隐患,不适宜居住,但事发几小时后,该小区房屋挂牌房价却大幅上涨。有记者实地走访和登录房产交易网站查询,该小区房源介绍无一例外打上了“拆迁已动工”、“拆迁物业、”“房子倒了,坐等拆迁”等标签。一网站信息显示,一套倒塌前88㎡价格在350万左右,即约39773元/㎡,倒塌后现总价提至450万,即约51136元/㎡,每平方米约涨价11363元/㎡。记者致电房产中介了解情况,对方明确表示“要全款,不看房直接签约”。中介还称房主正在从香港赶回深圳的路上,他那边已经有五组客户在询价。

  不仅该小区房价火箭般上窜,紧邻小区也“坐地起价”。紧挨和平新居的铁路小区,房源名称上出现“旁边和平新居马上拆迁,这里还会远吗”等类似字眼,一位销售人员直言不讳:“到时候一旦拆迁,肯定不只是拆和平新居一块,这里的房子肯定也要涨,一套80多平的挂牌价400万,现在倒塌事故发生后,涨到430万。”

  不过当天该小区并没有房产交易达成,现阶段可能只是房东和中介的一厢情愿,甚至不能排除是人为炒作。

  对于该小区的拆迁计划,罗湖区城市更新和土地整备局的一名工作人员8月29日上午表示,和平新居附近没有拆迁计划,不属于更新项目。

  根据2018年8月深圳规划国土委印发的《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定(征求意见稿)》,要求拆除范围用地面积应当大于10000㎡。而公开资料显示,和平新居总占地面积约为8950㎡,未达到计划立项的申报门槛。虽然有可能与其他旧住宅区联合申报,但根据相关规定,即使满足相关条件,未来如何改造还需要对房屋的安全情况进行鉴定。即使被认定为危房,危房也分有A、B、C、D四个等级,不同等级的处理措施也不同,不是必然会进行旧改。

  实际上,事件刚一发生,立刻就有律师提醒:已倒塌的房屋从法律角度已经失去了物权,不具有买卖的价值,宝宝巴士小厨房 宝宝巴士游戏 煮饭游戏 做饭小视频,周边其他房屋购买亦需要谨慎。

  行文至此,事情本身已经比较清楚了,不过有一点我认为值得我们关注:为什么房东和中介敢押注拆迁补偿一定会高于之前的市场价呢?这多出来的钱是由政府(最终转嫁给纳税人)买单吗?

  虽然当天涨价后还没有成交的案例,但挂牌价格一齐上调说明市场已经给出了一致预期。

  房东和中介之所以有底气涨价,原因有三。首先是因为这里是深圳,快速发展的经济和源源不断流入的新增人口,是保障房价上涨的基本面;其次是因为深圳房产的稀缺,据有关部门统计,目前深圳全市共有各类住房1065万套(间),其中商品房仅有100万套左右,而小产权房则多达650多万套,合法住房供不应求;再次,近年来国家的棚改、旧改,提高了居民对老旧小区改造的期望,塌楼之后,即便是为了保证城市形象不受损,政府也可能加速将本小区列入拆迁名单,居民们由此期待是很合理的。

  而保有类似期待的不只是小区居民,潜在的购房者也抱有类似的想法。而且买方的信心要更强,或者说他们更愿意冒风险赌一把。凡是达成的交易,必然是买卖双方对交易物的价值有不同认知,并非谁对谁错,只是因为对价值的认定是主观的,同一物品双方认为的价值不一,且都认为相对于成交价,自己“赚到了”,所以才会成交。

  比如在上述案例中,二手房卖家认为房子拆迁的可能性增加,而拆迁意味着业主议价能力的上升,有可能卖出更高的价钱,所以将350万的售价提至450万。如果最后能以450万卖出,那说明买家认为这个价格仍然有得赚,一旦拆迁就能得到450万以上的补偿,比如500万,利润50万。

  那么为什么买家不愿意持有房子等拆迁,把所有钱都自己赚走呢?因为他也要考虑其中的风险,比如房子不能拆迁。综合之后,他给出了一个风险的价格,自己接受450万,放弃可能的拆迁带来的额外收益(代价),让买家来承担这笔风险,自己落袋为安,少赚一点。对风险的态度(风险偏好)不同,也是促成交易达成的原因之一。

  一般来说,拆迁款是由政府或开发商“垫付”给拆迁户,再通过未来卖房回收,实际是未来的买房人真正支付了拆迁款。如果未来不提高土地容积率(允许建高层建筑),那么最终房价要在拆迁价格的基础上,再加上房产商的利润部分、建设成本、政府留存的部分、税费等等。而在房住不炒框架下,深圳地方政府会允许(重建的新房)价格出现大幅上涨吗?如果最终卖不到更高的价格,那么是很难有开发商愿意接这种烫手山芋的。

  所以下一步,考虑到塌楼是因为该建筑地基及下方有暗渠的特殊情况,要想快速平息事态影响,那么由政府出面,仅对事故楼进行处理,似乎是一个更现实可行的办法。

  居民是无辜的,他们应当得到全额的赔偿。他们并不知道自己的房子建在什么样的地基上,没有相关知识也没有义务去辨别房子的质量。房子作为自己的财产,因质量问题倒塌,他们应当得到赔偿,当然这个赔偿金额应当参考市场价,可以适当考虑家庭其他财产损失进行补偿,但不能因为现在房子倒塌已经变成既成事实了就漫天要价。

  而且不给高于市场价的补偿也是为了避免“鼓励”风险。否则居民就会放松注意风险的责任,即使明知某些房子存在危险隐患,也认为会有政府“兜底”而放任。有一个反面例子,美国FEMA(联邦突发事件管理机构)专门负责国家的洪灾保险计划,对那些保险公司不愿意提供保险的房屋,以远远低于市场价格的保费提供保险。比如那种建在距离海边非常近的别墅,很容易一下子被海浪卷走。保险公司知道这样的房子风险高,要求的保费贵到让你望而却步。但FEMA则以低价提供保险,这样就放纵了房主,反正房子遭到海水破坏以后,政府会出钱盖一幢新的。政府的这种做法,实际上不是在减少风险,而是在鼓励风险。

  建筑企业和日常检查维护的物业公司(如果有的话)应该负赔偿的主要责任。但是,受时代认知水平与技术工艺限制,也不能要求建筑企业预计到未来几十年可能出现哪些情况并提前采取措施。不过他们作为最了解实际情况的当事人,注意并避免潜在的风险,操作起来最方便且成本最低,总的社会效率最高成本最低,因此应当作为事故的主要责任方。

  政府要保证最后的“托底”,但除非特殊情况不能“全盘兜底”。政府负有管理责任,负担部分补偿义务是应该的,但政府并非全能,且未参与实际建设维护过程,因此不应只由政府负责(除非无法找到当时的建筑公司等情况)。正常情况下可以承担小比例的补偿。

  此外可以设立建筑业共同保险基金。因为一栋建筑很有可能要使用几十年,比不少小型建筑商都要长寿,所以为了避免真正发生事故时找不到负责的企业,可以建立共同保险基金,每栋建筑完工前都要根据建筑规模缴纳相应数额的保险基金,由政府或第三方统一托管,万一发生事故可以辅助赔偿。当然,当事企业的赔偿和罚款仍是第一位的。

  总结一下,深圳塌楼事件是一起不幸的事故,我们不仅要研究事故本身的原因,吸取教训防微杜渐,也要从系统的高度设计制度,减少而非鼓励风险,让受害者得到合理的赔偿。

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